Anne Britt har jobbet som advokatsekretær i en årrekke. Hun ble ansatt i mars 2009 i advokatfirmaet Antoni Abrahamsen AS, og har siden jobbet for advokatfirmaet Karlsen AS og nå Advokathjørnet. En helt uvurderlig ressurs på vårt kontor, hvor hun holder orden på det meste. At hun skulle bestå eksamen var vi aldri i tvil om!

Nå kan Anne Britt selv bistå i forbindelse med eiendomstransaksjoner – dette innebærer blant annet:

·        Innhente opplysninger til salgsoppgave og utforme utkast til denne

·        Utforme utkast til salgsannonser og annen markedsføring

·        Forestå visninger

·        Utarbeide utkast til kjøpekontrakter

·        Utarbeide og klargjøre dokumenter som skal tinglyses

·        Utarbeide utkast til særskilte avtaler, søknader eller andre dokumenter

·        Lage utkast til oppgjørsoppstilling

Vi gratulerer med vel gjennomført eksamen!

The post Vi gratulerer! appeared first on Advokathjørnet.

Denne artikkelen skal kort beskrive gjeldende regler for innløsning, og hvordan man fastsetter kjøpesummen for tomten.

Fester kan kreve innløsning

Utgangspunktet for innløsning følger av tomtefesteloven § 32. Der fremgår det at festeren har rett til å kreve innløsning av tomt til bolig og fritidshus når det er gått 30 år av festetiden om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Når det er gått 30 år av festetiden kan innløsning kreves hvert andre år for boligtomt, og hvert tiende år for fritidstomt.

For fritidstomt er det altså ikke tilstrekkelig at festetiden har vart i mer enn 30 år, for eksempel 32 år. Innløsning kan kun kreves når det har gått 30, 40, 50 år og så videre. For bolig kan det tilsvarende kun kreves innløsning når det har gått 30, 32, 34 år og så videre.

Ved beregning av festetiden er det viktig å huske at det er den totale festetiden som legges til grunn. Man kan derfor ha krav på innløsning selv om man nylig har overtatt festekontrakten.

Innløsningskravet må fremsettes skriftlig og senest ett år før innløsingstiden er inne. Det betyr at dersom man vil innløse festetomten til fritidstomt etter at det har gått 30 år, må kravet fremsettes skriftlig før det 29 året. Hvis ikke risikerer man å måtte vente 10 nye år.

Unntak fra innløsningsretten

Det er enkelte begrensinger i adgangen til innløsning. Det mest praktiske er landbruksunntaket i tomtefesteloven § 34.  Hvis festetomten hører til en landbrukseiendom på over 100 dekar eller som har fulldyrket jord på over 20 dekar kan bortfester, i stedet for innløsning, tilby forlengelse av festeavtalen. Dette kan bortfester imidlertid bare gjøres dersom inntekten fra festetomtene oversiger minstebeløpet som fremgår av forskrift til tomtefeste § 4 (pr. februar 2019 er minstebeløpet ca. kr. 19 800) og utgjør minst 5% av landbrukseiendommens driftsresultat.

Det er bortfesteren som må dokumentere at vilkårene for å nekte innløsning er oppfylt. Kan han ikke sannsynliggjøre det, må han akseptere innløsningskravet.

Hva skal tomten koste?

Tomtefesteloven skiller mellom tidsubestemt og tidsbestemte festeavtaler, og det kan ha stor økonomisk betydning om det er avtalt det ene eller det andre.

Hovedregel er at innløsningssummen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift, etter at festeavgiften er regulert på innløsningstidspunktet. Dersom partene ikke har avtalt annet skal festeavgiften reguleres etter konsumprisindeksen. Mange festere tenker gjerne at de er tjent med å innløse festetomten fordi festeavgiften uansett er forholdsvis lav, men så enkelt er det ikke.

Dersom det er mindre enn 10 år til festeavtalen løper ut, kan bortfester i stedet kreve å oppregulere festeavgiften til 2 % av råtomtverdien før festeavgiften multipliseres med 25. Der tomta er mye verdt, kan dette bli svært dyrt. Langs sørlandskysten kan tomteprisen være på flere millioner. Lovgiver har derfor satt et øvre tak på kr. 9 000 regulert med prisstigningen fra 2002 (omtrent kr. 12 600 pr. februar 2019). Beløpet gjelder for tomter opptil 1 dekar.

Det er et viktig unntak fra 2% -regelen. Bestemmelsen kommer ikke til anvendelse dersom det fremgår av festeavtalen at oppjustering av festeavgift skal skje i tråd med endringen i pengeverdien og festeavtalen gir fester en rett til forlengelse av festekontrakten.

I mange tilfeller er den opprinnelige festeavtalen tidsbegrenset, dvs. inngått for et bestemt antall år. Bortfesteren kan da velge mellom å kreve innløsning til 25 ganger årlig festeavgift eller til 40 % av råtomtverdien, alt etter hva som gir det høyeste beløpet.

Hva er «råtomtverdien»?

Råtomtverdien er verdien på tomten slik den i utgangspunktet var: Altså uten eksempelvis vei, vann og avløp frem til tomten som fester har bekostet. Verdien skal heller ikke settes høyere enn om tomten hadde blitt lagt ut for salg med mulighet til kun å reise den bebyggelsen som faktisk står på tomten. Det er uten betydning at reguleringsplanen åpner for bebyggelse. Verdien skal settes ut fra at det som allerede står der i dag – ikke hva som potensielt kan bygges.

 Har du spørsmål om innløsning av festetomt?

Reglene om innløsing av festetomt kan være kompliserte. Det kan derfor lønne seg å få advokatbistand av en spesialist i tomtefeste. Advokathjørnet har advokater med inngående kompetanse på dette rettsområdet. Vi tar gjerne imot dine spørsmål!

The post Tomtefeste – når kan festetomten innløses, og hva skal tomten koste? appeared first on Advokathjørnet.

Overskjønnet har bl.a. tatt stilling til om et konsesjonsvedtak etter energiloven skal ha samme bindende virkning for arealbruken som en vedtatt reguleringsplan.

Bakgrunnen var at Statnett SF eksproprierte rundt 600 dekar for å bygge Ertsmyra transformatorstasjon. Grunneierne som avsto arealet anførte at grunnen måtte verdsettes som næringsareal, og begrunnet det bl.a. med at konsesjonsvedtaket hadde samme rettslig virkning som en bindende reguleringsplan, men fikk ikke medhold i Lister tingrett, som verdsatte arealet til jord- skogbruk og jakt. Lister tingrett skjønn ble så anket til Agder lagmannsrett.

Agder lagmannsrett kom i likhet med tingretten til at det ikke er «holdepunkter verken i lovgivning eller rettspraksis for at konsesjonsvedtak i seg selv kan likestilles med bindende offentlig arealdisponeringsplan, med hensyn til hvilken utnyttelse som kan anses påregnelig og komme i betraktning når grunn skal verdsettes ved ekspropriasjon.» Overskjønnet fant at påregnelig bruk av eiendommene på Ertsmyra var til landbruk, og verdsatte arealene til jord- og skogbruk og jakt.

Overskjønnet er ikke rettskraftig.

Trenger du bistand i en ekspropriasjonssak?

Dommer i tingretten var Gunnar Stokke som nå arbeider som advokat i Advokathjørnet. Stokke har som advokat og dommer mye erfaring innenfor ekspropriasjonssaker. Ta gjerne kontakt dersom du trenger bistand med din sak.

The post Ny dom om ekspropriasjonserstatning til transformatorstasjon og kraftledningstrase appeared first on Advokathjørnet.

I et nylig avsagt skjønn fastsatte Lister tingrett ekspropriasjonserstatning for avståelse av grunn og rettigheter i forbindelse med Statnett SF utvidelse av kraftledningsnettet mellom Kvinesdal og Sirdal kommune, kalt Vestre korridor.

Skjønnsretten har bl.a. tatt stilling til om grunneier har krav på erstatning ved eksponering av magnetfelt fra den nye kraftledningen. Bakgrunnen var at en grunneier fikk sin ubebygde fritidseiendom klausulert med 400 m2 til ledningstraseen. Kraftledningen gav et magnetfelt på minst 0,4 mikrotesla over hele eiendommen. Grunneieren krevde av den grunn ulempeerstatning i forbindelse med eksponering av magnetfelt, og erstatning for tap av byggetomt.

Skjønnsretten kom etter en konkret helhetsvurdering til at ulempen med magnetfeltet ikke oversteg tålegrensen i naboloven § 2, slik at det ikke gav  krav på erstatning. Nærføringsulempe bestående av visuell belastning og mulig strålingsfrykt lå innenfor det som Høyesterett i 2007 har uttalt ligger innenfor tålegrensen i naboloven § 2.

Når det gjaldt erstatning for arealet på 400 m2, som ble klausulert, kom retten til at påregnelig bruk av arealet var til skogproduksjon. Etter de kommunale planbestemmelsene var det forbud mot å oppføre bygninger nærmere vann enn 50 meter. Arealet, som ble båndlagt, lå i sin helhet innenfor byggeforbudsbelte fra vannet, og grunneieren hadde ikke sannsynliggjort at det ville bli gitt dispensasjon til fritidsbygg på arealet. Ekspropriasjonserstatningen for de 400 m2 ble fastsatt til skogproduksjon.

Skjønnet er ikke anket og er nå rettskraftig.

Trenger du bistand i en ekspropriasjonssak?

Dommer i saken ovenfor var Gunnar Stokke, som nå arbeider som advokat i Advokathjørnet. Stokke har som advokat og dommer mye erfaring innenfor ekspropriasjonssaker. Ta gjerne kontakt dersom du trenger bistand med din sak.

The post Ny dom om ekspropriasjonserstatning til kraftledningstrase – magnetfelt. appeared first on Advokathjørnet.