Grunneiere har ofte spørsmål knyttet til tomtefeste. En gjenganger blant spørsmålene er om festeren kan kreve innløsing av tomten, og hvor mye grunneier kan kreve betalt for den. Det klassiske eksempelet er at festeforholdet har vart i flere tiår med godt forhold til bonden. Det gjennomføres så et generasjonsskifte, der festekontrakten overdras fra den opprinnelige festeren til barna, som så krever innløsning. Ikke sjeldent blir det tidligere gode forholdet med bonden anspent, og en rekke konflikter rundt dette ender i domstolen.
Denne artikkelen skal kort beskrive gjeldende regler for innløsning, og hvordan man fastsetter kjøpesummen for tomten.
Fester kan kreve innløsning
Utgangspunktet for innløsning følger av tomtefesteloven § 32. Der fremgår det at festeren har rett til å kreve innløsning av tomt til bolig og fritidshus når det er gått 30 år av festetiden om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Når det er gått 30 år av festetiden kan innløsning kreves hvert andre år for boligtomt, og hvert tiende år for fritidstomt.
For fritidstomt er det altså ikke tilstrekkelig at festetiden har vart i mer enn 30 år, for eksempel 32 år. Innløsning kan kun kreves når det har gått 30, 40, 50 år og så videre. For bolig kan det tilsvarende kun kreves innløsning når det har gått 30, 32, 34 år og så videre.
Ved beregning av festetiden er det viktig å huske at det er den totale festetiden som legges til grunn. Man kan derfor ha krav på innløsning selv om man nylig har overtatt festekontrakten.
Innløsningskravet må fremsettes skriftlig og senest ett år før innløsingstiden er inne. Det betyr at dersom man vil innløse festetomten til fritidstomt etter at det har gått 30 år, må kravet fremsettes skriftlig før det 29 året. Hvis ikke risikerer man å måtte vente 10 nye år.
Unntak fra innløsningsretten
Det er enkelte begrensinger i adgangen til innløsning. Det mest praktiske er landbruksunntaket i tomtefesteloven § 34. Hvis festetomten hører til en landbrukseiendom på over 100 dekar eller som har fulldyrket jord på over 20 dekar kan bortfester, i stedet for innløsning, tilby forlengelse av festeavtalen. Dette kan bortfester imidlertid bare gjøres dersom inntekten fra festetomtene oversiger minstebeløpet som fremgår av forskrift til tomtefeste § 4 (pr. februar 2019 er minstebeløpet ca. kr. 19 800) og utgjør minst 5% av landbrukseiendommens driftsresultat.
Det er bortfesteren som må dokumentere at vilkårene for å nekte innløsning er oppfylt. Kan han ikke sannsynliggjøre det, må han akseptere innløsningskravet.
Hva skal tomten koste?
Tomtefesteloven skiller mellom tidsubestemt og tidsbestemte festeavtaler, og det kan ha stor økonomisk betydning om det er avtalt det ene eller det andre.
Hovedregel er at innløsningssummen skal settes til 25 ganger årlig festeavgift, etter at festeavgiften er regulert på innløsningstidspunktet. Dersom partene ikke har avtalt annet skal festeavgiften reguleres etter konsumprisindeksen. Mange festere tenker gjerne at de er tjent med å innløse festetomten fordi festeavgiften uansett er forholdsvis lav, men så enkelt er det ikke.
Dersom det er mindre enn 10 år til festeavtalen løper ut, kan bortfester i stedet kreve å oppregulere festeavgiften til 2 % av råtomtverdien før festeavgiften multipliseres med 25. Der tomta er mye verdt, kan dette bli svært dyrt. Langs sørlandskysten kan tomteprisen være på flere millioner. Lovgiver har derfor satt et øvre tak på kr. 9 000 regulert med prisstigningen fra 2002 (omtrent kr. 12 600 pr. februar 2019). Beløpet gjelder for tomter opptil 1 dekar.
Det er et viktig unntak fra 2% -regelen. Bestemmelsen kommer ikke til anvendelse dersom det fremgår av festeavtalen at oppjustering av festeavgift skal skje i tråd med endringen i pengeverdien og festeavtalen gir fester en rett til forlengelse av festekontrakten.
I mange tilfeller er den opprinnelige festeavtalen tidsbegrenset, dvs. inngått for et bestemt antall år. Bortfesteren kan da velge mellom å kreve innløsning til 25 ganger årlig festeavgift eller til 40 % av råtomtverdien, alt etter hva som gir det høyeste beløpet.
Hva er «råtomtverdien»?
Råtomtverdien er verdien på tomten slik den i utgangspunktet var: Altså uten eksempelvis vei, vann og avløp frem til tomten som fester har bekostet. Verdien skal heller ikke settes høyere enn om tomten hadde blitt lagt ut for salg med mulighet til kun å reise den bebyggelsen som faktisk står på tomten. Det er uten betydning at reguleringsplanen åpner for bebyggelse. Verdien skal settes ut fra at det som allerede står der i dag – ikke hva som potensielt kan bygges.
Har du spørsmål om innløsning av festetomt?
Reglene om innløsing av festetomt kan være kompliserte. Det kan derfor lønne seg å få advokatbistand av en spesialist i tomtefeste. Advokathjørnet har advokater med inngående kompetanse på dette rettsområdet. Vi tar gjerne imot dine spørsmål!